Четыре плюса и четыре минуса покупки жилья в сносимой пятиэтажке
Хрущевка на перспективу
фото: Михаил Ковалев
Вторая вал
В начале этого года жилье в панельных пятиэтажках почиталось самым незавидным вариантом на рынке столичного жилья. Дома с физиологически изношенными коммуникациями и морально устаревшими планировками продавались недороже других объектов, но далеко не по бросовым ценам. Хрущевки интересовали в основном покупателей с самым низеньким бюджетом.
Все изменилось в конце февраля, когда Президент РФ Владимир Путин на встрече с московским мэром Сергеем Собяниным дал добросердечно на снос всех пятиэтажек в столице. В районах столицы в ходе второго этапа программы сноса пятиэтажных домов могут демонтировать до 90% всех хрущоб. Итого в новую программу войдет порядка 8 тыс. домов, это около 25 млн кв. м.
В начине марта воодушевленные громкими заявлениями градоначальника продавцы начали повышать стоимости на 5–10%. Зачастую необоснованно. Но ажиотаж быстро угас. Покупатели не торопились. Их можно было понять: инвестиционная перспектива таких квартир была не четка, а за сопоставимые суммы можно купить качественное жилье в новостройках.
Самое недорогое жилье продается в панельных домах. Его, по мнению риелторов, вяще всего в Кузьминках, Капотне, Царицыне, Зюзине и Северном Измайлове. На втором пункте по стоимости и качественным характеристикам — блочные дома. Их больше итого в Зюзине, Бескудникове, Марьиной Роще, Останкине и Капотне. Кирпичные пятиэтажки почитаются самыми качественными объектами периода индустриального домостроения. Вяще всего таких квартир продается в Силине, Марфине, Нижегородском, Измайлове и Полуденном Тушине.
По географическом признаку наиболее бюджетные предложения, по этим ЦИАН, сосредоточены на востоке и юго-востоке столицы — около 120 000 за 1 кв. м. Столько, так, попросят, за «квадрат» хрущевки в Печатниках, а в Капотне и того меньше — 117 000 руб. Самые дорогостоящие пятиэтажки расположены на Арбате, где за «квадрат» в хрущевке владельцы желают получить на руки более 440 000 руб. Как сообщила управляющий партнер «Миэль — сеть офисов недвижимости» Марина Толстик, посредственная стоимость 1 кв. м в панельных московских пятиэтажках — 155 210 руб., в кирпичных — 181 480 руб. Для сравнения, за одинешенек «квадрат» на вторичном рынке столицы просят в среднем 209 200 руб. «Московские хрущевки стремительно теряют в стоимости. Уже сейчас разница между квартирами в пятиэтажках и в панельных высотках составляет 12%», — приметил директор департамента вторичного рынка ИНКОМ-Недвижимость Сергей Шлома.
Аргументы «за»
В апреле хрущевки не утратили свою привлекательность. Они по-прежнему популярны среди покупателей. По оценке правящего партнера компании «Метриум Групп» Марии Литинецкой, часть пятиэтажек на вторичном рынке Москвы и Новой Москвы составляет образцово 10%, это 18 000–20 000 квартир.
Ведь владение квартирой в пятиэтажке по-прежнему дает перспективу на улучшение жилищных условий. Одинешенек из основных плюсов — обжитая локация. Рассматривая предложения на базаре жилья Московского региона, покупатель быстро приходит к выводу о том, что в неплохо обжитых районах столицы в пределах МКАД доступных вариантов качественного и нынешнего жилья немного. В связи с этим многие предпочитают новоиспеченное (или относительно новое) жилье в Подмосковье, Новой Москве или столичных зонах за МКАД, не желая вселяться в некомфортные «панельки» только ради успешной локации в Москве.
Напомним, согласно программе реновации кварталов пятиэтажной застройки, расселение съемщик хрущевок пройдет либо в их районе, либо в соседнем, но в рубежах округа. Исключение сделано только для Центрального, Зеленоградского, Троицкого и Новомосковского административных округов — их обитатели могут получить новоиспеченное жилье в любом районе. То есть, приобретя хрущевку в желаемой локации столицы сейчас, в перспективе покупатель получит там же новоиспеченное жилье.
Еще одна выгода — капитализация инвестиций. Цены на вторичном базаре жилья столицы непрерывно снижаются уже три года подряд. Стоимость «квадрата» в новостройках стагнирует, переживая то скачки, то падения. В таких условиях жилье становится преимущественно сберегательной инвестицией. Тем не немного, как ни парадоксально, но вложения в наименее ликвидный объект рынка — панельную хрущевку — в рамках программы расселения могут принести доход.
В пояснительной писульке к законопроекту о реновации, принятому в первом чтении Госдумой в крышке прошлой недели, подчеркивается, что увеличение стоимости предоставляемых новоиспеченных квартир по сравнению с освобождаемыми объектами может составить до 35%. По этим экспертов, в наименее ликвидных локациях разница в цене «квадрата» новостройки и хрущевки может достигать 50%. Это значит, что квартиру в новостройке в случае нужды можно будет перепродать с выгодой, причем довольно скоро, ведь далеко не во всех столичных районах старой застройки большенный выбор новостроек.
Солидный бонус покупатели жилья в сносимых пятиэтажках также получат в облике «лишних» метров. Не секрет, что одна из главных отрицательных характеристик хрущевки — теснота, причем не лишь жилых помещений, но и кухонь, коридоров, балконов, а также пунктов общего пользования. В современных новостройках эти проблемы решены, в том числе благодаря внедрению евроформата (объединенные гостиные и кухни). Однако наиболее доступные лоты на первичном базаре далеко не всегда превышают площадь в 40 кв. м.
Как показала практика предыдущей программы расселения хрущевок, собственники получали немало просторные квартиры, несмотря на соблюдение правила равнозначности площади и числа комнат. Как правило, новые квартиры превышали старые на 5–10 кв. м. В рамках нынешней программы добавочные «квадраты» жители получат безвозмездно, что добавит новому жилью не лишь удобства, но и стоимости.
Кроме этого, покупатели хрущевок сэкономят на целой отделке жилья. По словам Марии Литинецкой, до 86% квартир, представленных на первичном базаре массового сегмента (а это самые доступные по цене предложения жилья в столице), сдаются в эксплуатацию без отделки. Это означает, что с приобретением квартиры затраты покупателя не прекращаются: на ремонт стандартной «однушки» (до 45 кв. м.) уходит от 700 тыс. до 1,2 млн рублей. Косметическое состояние объектов на вторичном базаре вовсе оставляет желать лучшего.
В рамках текущей программы реновации новостройки для переселенцев будут сдаваться с целой отделкой. Более того, при желании собственники смогут организовать перепланировку, как отмечается в пояснительной писульке к законопроекту.
Аргументы «против»
Известно, что помимо выгод любая сделка несет и риски. И покупка жилья в сносимой пятиэтажке не является исключением из этого правила. Основной риск на сегодня — это отсутствие четких и понятных правил переселения. Невесть, какие альтернативы будут предлагаться, в какой именно локации, можно ли будет от них отказаться. Одобренный в первом чтении Госдумой законопроект пока не кормит ответов на эти вопросы.
Больше всего рискуют жители и покупатели хрущевок тех округов Москвы, в рамках каких возможно расселение в любые районы (ЦАО, ТАО, НАО, ЗелАО). У них появляется теоретическая вероятность потерять жилья, к примеру, в тихом Вишняковском переулке (Замоскворечье) и переехать в новостройку в не столь удачном Басманном районе недалеко от ст. м. «Электрозаводская». Учитывая обилие престарелых производственных площадок под строительство в данном районе, отмечает Литинецкая, собственно здесь могут появиться новостройки для переселенцев.
Схожие риски возникают у обладателей неоднородных масштабных районов, которые окружены противоречивыми локациями. Произнесём, жителей пятиэтажек в Царицыне могут переселить в прилегающее Чертаново, а обитателей Полуденного Тушина — в Митино (за МКАД).
Во-вторых, аппетиты инвесторов сдерживают вероятный проигрыш в цене: стоимость альтернативной новостройки из-за несчастливого расположения может оказаться меньше, чем во вторичных хрущевках в немало ликвидном районе. Например, в Кузьминках средняя стоимость квадратного метра в хрущевках составляет распорядка 145 тыс. рублей. В соседнем Люблине, куда могут переселить обитателей пятиэтажек из Кузьминок, средняя цена «квадрата» в новостройке составляет 132 тыс. рублей.
Однако пуще всего разница в расценках на старые хрущевки и новостройки в соседних локациях минимальна. Несложнее говоря, выиграть на разнице в цене получится далеко не вечно, но и проигрыш не столь вероятен. Скорее всего, большинство квартир очутятся дороже старых не более чем на 10–15%.
В-третьих, вызывают вопросы сроки переезда. Льющаяся программа сноса пятиэтажек намного масштабнее предыдущей: если в первую вал было снесено около 1700 хрущевок, то сейчас воли намереваются избавиться от 8000 зданий и расселить 1,6 млн человек. Очевидно, что единовременно все эти люд переселены не будут, равно как и альтернативные новостройки для них не построят разом. Реновация неизбежно будет проходить поэтапно, а это значит, что какие-то пятиэтажки угодят под расселение раньше других.
Более того, если первая вал сноса растянулась на 18 лет, то теперь властям понадобится, по самым оптимистичным оценкам, не немного 25 лет. Это значит, что кто-то получит новую квартиру в ближайшие годы, а другие — на горизонте десятилетия. В связи с этим приобретение хрущевки без четкого понимания сроков ее расселения — крайне опрометчивый поступок. В то же пора нужно понимать, что как только станут известны графики переселения, собственники угодивших в них пятиэтажек незамедлительно повысят цены, предупреждает Литинецкая.
В-четвертых, не стоит забывать и об всеобщих рисках, связанных с экономической и политической ситуацией в стране. Воли заявляют о том, что помощь частных инвесторов пока не требуется. Однако эксперты помечают, что программа обойдется, по предварительным оценкам, в 3,5 трлн рублей, тогда как тяни годовой бюджет столицы составляет 1,9 трлн рублей.
При этом экономическая ситуация остается непростой. Сообразно долгосрочному бюджетному прогнозу Минфина до 2034 года, затраты бюджетной системы в соотношении с ВВП будут уменьшаться в ближайшие 18 лет из-за снижения доходов. В связи с этим росла вероятность, что реновация не будет доведена до конца.
«Если рассматривать приобретение квартиры в хрущевке как инвестицию с мишенью последующей перепродажи полученной взамен новостройки, то такое вложение весьма сомнительно, — полагает Мария Литинецкая. — Представьте, что вы пришагали в банк, где вам предлагают сделать вклад, по которому неизвестны ни доходность, ни срок возврата. Собственно таким объектом инвестиций мне представляется квартира в сносимой пятиэтажке. Выгода от разницы в стоимости между старым и новым объектом будет существенно колыхаться в зависимости от конкретной локации, улицы, характеристик самой квартиры. Просчитать это утилитарны невозможно, не имея представления об альтернативном варианте. А узнать о нем можно будет лишь уже имея в собственности хрущевку».
Если вы намерены приобрести квартиру в сносимой пятиэтажке с расчетом на улучшение собственных жилых условий, то и в этой схеме также еще немало неизвестных. Кроме того, уже сейчас ясно, что условия переселения будут намного немало жесткими, чем в первую волну сноса. «Для тех, кто располагает достаточным бюджетом для приобретения «однушки» в панельной пятиэтажке (от 4,5 до 7 млн рублей), на мой взор, более надежным вариантом станет все-таки квартира на первичном базаре, причем как с точки зрения инвестиций, так и для собственного проживания», — заключила Литинецкая.
На очередности— панельные девятиэтажки
Панельные девятиэтажки могут включить в программу реновации жилья в Москве, сообщается на сайте столичной мэрии. Уточняется, что техническое состояние дома надлежит быть неудовлетворительным и он должен находиться в границах квартала реновации (то кушать рядом с пятиэтажками). Кроме того, жители дома должны предложить включить его в программу реновации и линией голосования собрать большинство голосов «за». «В программу реновации не взойдут добротные, комфортные пятиэтажные дома, находящиеся в удовлетворительном состоянии. Проблемы таких домов будут решаться в рамках программы капитального ремонта», — известили в мэрии. Также не тронут пятиэтажки, большинство жителей каких выскажутся против сноса их домов.
