Ипотека пошла на повышение
Жилищное кредитование растет, несмотря на падение доходов народонаселения
фото: pixabay.com
Ставка сделана
По данным Агентства по ипотечному жилищному кредитованию (АИЖК), за 11 месяцев 2016 года отечественные банки выдали 753 тысячи ипотечных кредитов на сумму 1,3 трлн рублей. Причем львиная часть из них — это ипотека в рублях. Наученные горьким опытом девальвации «деревянного» двухгодичной давности россияне с валютными кредитами вяще предпочитают не иметь никаких дел.
Впрочем, назвать данные по рублевой ипотеке за 2016 год прорывом пока невозможно. Сейчас рынок всего лишь отыгрывает падение ее объемов в предыдущие два года. Напомним, в декабре 2014 года ЦБ остро — до 17% — повысил ключевую ставку, от которой напрямую зависят все банковские ставки по кредитам. В том числе поползли тогда наверх ставки по жилищным кредитам. При этом реальные располагаемые денежные доходы граждан остро сократились. В результате наши соотечественники были вынуждены отсрочить на потом свои планы по покупке недвижимости. «Жилищные кредиты сделались недоступными для многих потенциальных заемщиков. Они сократились на 19% по числу ссуд и на 24% по их сумме на 1 марта 2015 года по сравнению с аналогичным этапом 2014‑го», — комментирует «МК» аналитик ГК TeleTrade Марк Гойхман.
Однако вскоре ЦБ все же начинов потихоньку снижать ключевую ставку, и в 2016 году она уже составила 10%. Впрочем, портмоне россиян продолжали «худеть» день ото дня.
В результате возникает парадокс: реальные доходы народонаселения падают два с половиной года подряд, а ипотечное кредитование растет. Как такое вероятно? Дело в том, что, как правило, ипотечные заемщики — это люди с доходами рослее среднего. А для них конъюнктура улучшилась. «Инфляция сократилась с 12,9% в 2015 году до 5,4% в 2016‑м. К тому же ЦБ убавил ключевую ставку, что привело к ослаблению банковских процентных ставок», — объясняет Гойхман.
В итоге, по данным ЦБ, на 1 декабря 2016 года средняя ставка по ипотечным кредитам в России составила 12,62%. А еще год назад она достигала 13,43%. Для тех, кто платит миллионы за квартиру в кредит, — разница существенная.
Но при этом еще и приметно упали цены на недвижимость, что сделало жилье доступнее. В частности в Москве. «Так, до кризиса стоимость трехкомнатной квартиры (75 кв. метров) в зоне Чертаново Северное, которая расположена в пяти минутах от метрополитен, составляла около 14 млн рублей. Сейчас же такую недвижимость можно обзавестись за 12 млн», — комментирует «МК» частный риелтор Наталья Ульянова.
По этим аналитической службы «Индикаторы рынка недвижимости», в столице в январе 2016 года посредственная цена составляла 180 тысяч рублей за квадратный метр, а в январе 2017‑го — немного 170 тысяч рублей.
Государство поможет
Кроме того, росту спроса на жилищное кредитование содействовало разнообразие государственных программ, которых сейчас насчитывается как минимум пять. Так, при рождении или усыновлении второго или последующего ребенка родители могут использовать оружия материнского капитала для погашения ипотеки. В 2016 году маткапитал составил 453 тысячи рублей.
Есть также программа «Молодая семья», по которой супругам моложе 35 лет предоставляется субсидия до 40% от стоимости жилья. А ставка по кредиту составляет итого 10% годовых.
Обзавестись собственной крышей над головой с поддержкой государства могут и учителя моложе 35 лет и имеющие трудовой стаж не немного трех лет. Для них ставка по ипотеке составляет 8,5% годовых. При этом страна выделяет им финансовую помощь в размере до 55% от стоимости недвижимости.
Воспользоваться государственной поддержкой могут также военнослужащие-контрактники, прослужившие не немного трех лет. В зависимости от срока службы для них субсидия достигает до 100% от стоимости жилья.
Кроме того, распространена так называемая социальная программа. По ней притязать на жилье могут обладатели менее 10–18 кв. метров жилой площади. Для них ставка составит 7% годичных, срок кредита — до 28 лет, а первоначальный взнос не нужен.
По подсчетам специалистов АИЖК, в рамках этих государственных программ субсидирования жилищных кредитов в 2016 году на первичном базаре было выдано 534 тысячи ипотечных займов на сумму возле 960 млрд рублей.
Как поясняет главный аналитик Global FX Сергей Мельников, ипотека для наших соотечественников на сегодняшний день является основным средством улучшения своих жилищных условий. «Последние 5 лет идет деятельное обновление жилого фонда. Особенно это заметно в крупных городах. Граждане деятельно распродают старое жилье и приобретают новое. Это видно невооруженным глазом: объем предложения на вторичном базаре недвижимости по итогам 2016 года продолжил расти, а стоимость квадратного метра — упадать. При этом рынок новостроек продолжает расширяться», — помечает аналитик.
Что касается будущего ипотечного кредитования, то эксперты предрекают ему дальнейший рост в 2017 году. По их словам, этому поспособствует ожидаемое уже в феврале снижение ключевой ставки Банком России. А это означает, что вслед за ним последует уменьшение ставок по жилищным кредитам. «Сейчас ставка ЦБ придерживается на уровне 10%, инфляция минимальна, поэтому у Центрального банка нет нужды удерживать ставку на текущем высоком уровне. Скорее итого она будет снижена до 9%. Это значит, что ставки по ипотеке в коммерческих банках могут снизиться до 10%, что окажет добавочную поддержку рынку недвижимости», — уверен Сергей Мельников.
Кроме того, вероятно и замедление падения реальных доходов народонаселения. Все это в совокупности будет повышать спрос на ипотеку в наступившем году. Причем эти процессы в совокупности позитивны в цельном для российской экономики. «Увеличение ипотеки ведет не только к улучшению жилищных условий людей. Когда повышается спрос на недвижимость, это поддерживает по цепочке банки, застройщиков, производителей стройматериалов, транспортников, мебельщиков, торговлю и прочие сектора. Потому в целом расширение ипотеки содействует общему экономическому росту в краю или по крайней мере ослаблению падения», — считают эксперты.
Валютные ипотечники под заслоном
В то время как рублевая ипотека растет, в валюте брать кредиты на жилье россияне не торопятся. Такое поведение населения вполне объяснимо. В памяти живы мемуары о резком ослаблении рубля в конце 2014 года, когда доллар подорожал до 80 рублей, а евро — до ста. От этого пострадало тогда все народонаселение, но едва ли не сильнее всех — именно валютные ипотечники, чьи и без того немалые кредитные обязательства враз удвоились.
В сегодняшнее время в России насчитывается около 25 тысяч валютных ипотечников. Они буквально штурмуют банки и обивают пороги ведомств с заявкой решить их проблему — растущих день ото дня платежей. Однако, как бы бессердечно это ни звучало, большая часть вины лежит на них самих. «Потому что в здравом уме и твердой памяти они взяли в долг не в той валюте, в какой зарабатывают», — отмечает финансовый омбудсмен Павел Медведев.
Впрочем, как приметил президент Владимир Путин, заемщики, которые взяли ипотеку в валюте, безусловно, хватали на себя риск, но поддержать их все же необходимо. «Точно совершенно, что людям надо помогать. Это прикасается единственного жилья, — подчеркивал президент. — Надо посмотреть внимательным манером и не допускать каких-то других случаев».
Действительно, порой у валютных ипотечников есть только одна квартира или дом. И если их лишить за долги и этого жилья, то они рискуют остаться вовсе без кровли над головой и буквально в одночасье превратиться в бомжей. Поэтому, как заявил заместитель министра финансов Алексей Моисеев, страна должно оказывать поддержку валютным ипотечникам, но только тем, кто рискует утерять единственное жилье. «Государство, конечно, помогает и должно помогать лишь людям, у которых под риском находится единственное жилье», — произнёс Моисеев.
Дело в том, что в ходе проверок заявок на реструктуризацию валютной ипотеки кредитные организации порой выявляют у заемщиков достаточно высокие доходы, для того чтобы отозваться по своим обязательствам. Кроме того, у некоторых граждан обнаруживается другое жилье, продажа которого могла бы им помочь расплатиться по валютной ипотеке.
Потому, как утверждают эксперты, к валютным заемщикам нужен особый подход. Благо их не так немало, и банкам вполне под силу решить проблему в индивидуальном распорядке.
Так, например, рассматривался вариант пересчитать валютные ипотечные кредиты по курсу на момент подписания соглашения. Однако такой способ не устроил кредитные учреждения, что вполне объяснимо. Дело в том, что, когда они предоставляют ипотеку, так, в долларах, они также принимают депозиты в «зеленых». То есть, сообразно предлагаемой логике, и вклады кредитору тоже придется пересчитать. По-иному в балансе банка возникнет дыра.
Поэтому сейчас кредитные организации предлагают своим проблемным клиентам механизмы, какие дают возможность заемщику снизить сумму задолженности на 10–50%, а также убавить ставку по ипотечному кредиту.
Впрочем, надеяться только на понимание со сторонки банков попавшим в тяжелую кредитную ситуацию людям не стоит. Проблема валютных ипотечников спрашивает комплексного подхода. А именно: взаимных уступок со стороны страны, банков и самих заемщиков. Стороны должны решить, кто и какую берет на себя нагрузку, чтобы долг все-таки был выплачен.
Впрочем, первоначальный шаг в этом направлении сделан. Правительство запустило госпрограмму поддержки ипотечным заемщикам — как рублевым, так и валютным. По данным Минфина, в рамках работающей программы помощи ипотечным заемщикам, попавшим в сложную финансовую ситуацию, получено уже возле 18,5 тыс. заявлений на реструктуризацию ипотечных кредитов. В том числе 594 заявки по кредитам в иноземной валюте. «В ходе программы реструктурировано более 9540 кредитов, в том числе 381 кредит, обязательства по каким выражены в иностранной валюте», — сообщают в Минфине.
