Не надо страшиться: как избежать мошенничества при покупке жилья
Недобросовестных застройщиков можно принудить раскошелиться на сотни тысяч рублей
Собственное жилье — заветная мечтание многих граждан. Мечта, прямо скажем, дорогая, а оттого вдвойне желаемая. Именно поэтому люди, порой толком не проверив информацию о застройщике, хватают ипотеку, вкладывают средства в «долевку» на ранних стадиях стройки в надежде сэкономить. И очень часто попадают впросак. Одинешенек из распространенных примеров откровенного «кидалова» — задержка сроков сдачи дома в эксплуатацию. В таких случаях дольщики в большинстве своем, покорно принимают заминки, убеждая самих себя в том, что в строительстве, мол, сроки — понятие субъективное; а собирать бумаги для подачи иска и платить защитнику — хлопотно, дорого и вообще бессмысленно, все равно «в судах все приобретено». Да и непонятно, какую компенсацию просить, — ее размер зависит от большенного числа факторов и не всегда их можно определить в начале судебного разбирательства. Отсюда и отсутствие заинтересованности со стороны дольщиков — они рады, что в конце концов через немало месяцев, а то и лет после согласованной даты, но все-таки получили квартиры, и не желают портить себе праздник судебными спорами.
А напрасно: как выяснилось, денежки за задержку получить вполне реально. Первое правило на линии к победе — побороть страх перед судом.
Полмиллиона за 8 месяцев
Собеседница «МК» Ольга К. — дама средних лет, работающая в Москве, жена и мать. А еще участница долевого стройки, которой удалось выиграть у недобросовестного застройщика деньги. Она рассказала свою историю, обосновывающую, что если есть воля и желание, законный способ победить плутов найдется.
Много лет проживая с супругом и ребенком в съемной квартире, Ольга разрешила, что пора обзавестись собственной жилплощадью. В первую очередь было избрано место — Красногорский район. Следующим шагом было обращение в правительство Московской районы, где ей удалось получить список надежных застройщиков. Для пущей уверенности сквозь знакомых она нашла специалиста по недвижимости, который проконсультировал на эту тему. Ольга пришлась к выбору застройщика весьма серьезно. По ее словам, в то время ей было совсем все равно, какие виды будут из окна ее будущей квартиры. Основное — не попасть в сети недобросовестных строительных организаций, «кидающих» дольщиков на денежки. «Я гуглила информацию, облазила все форумы, читала отзывы и в итоге ведала все про всех застройщиков в выбранном районе, — рассказывает собеседница. — Выбирала из тех объектов, какие возводят надежные застройщики. Во всяком случае, так мне тогда представлялось».
Наконец подходящий вариант был найден. Семья заплатила за двухкомнатную квартиру разом полную сумму — порядка 3,2 млн рублей. В договоре было написано: 30 апреля 2015 года дом будет достроено, а ключи от квартиры выданы. Однако гладко было лишь на бумаге. Ни рекомендации чиновников, ни мониторинг в Интернете, ни консультации специалиста не уберегли от нервотрепки. Вовремя дом отдан не был, и начались бесконечные откладывания. В конечном счете задержка составила 8 месяцев.
За это пора потенциальные собственники квартир восьмиэтажного дома в Интернете создали форум, где и проходили эмоциональные обсуждения уложившейся непростой ситуации. «В нашем доме пять подъездов. На любом этаже по шесть-семь квартир. Людей достаточно много, и тяни дом думал, что же теперь будет, — рассказала женщина. — Многие попросту боялись обращаться в суд. У людей есть какая-то фобия. Они уверены, что это весьма сложная и долгая процедура, и предпочли просто проглотить заминку. Но лично я считаю, что на самом деле застройщик всех «обул». Преступлен закон, и виновный должен понести наказание».
Не получив долгожданную недвижимость вовремя, Ольга с супругом кинулись с законным вопросом к застройщику: когда же? Ее примеру последовали и иные обманутые дольщики. На что в строительной организации попросили подождать: мол, «все будет неплохо». Когда же застройщик увидел, что число претензий растет с любой минутой, он попытался сбить волну недовольства, предложив оригинальную подачку за задержку: к примеру, плюс 70 тысяч рублей к ремонту, даровая сборка кладовки в квартире. Как ни странно, большинство «кинутых» эти предложения организовали. Из всех возмущенных граждан в суд обратились от силы 10%.
Спустя полгода после обещанной выдачи ключей наша собеседница разрешила проконсультироваться с юристом, как действовать в данной ситуации. «Мы нашли, можно произнести, профильного адвоката, у которого был успешный опыт защиты проведённых дольщиков. Заключили с ним договор и начали собирать необходимые документы. Юрист удостоверил, что за задержку от застройщика можно получить очень хорошую сумму, но немного кто этим пользуется. В первую очередь был подготовлен список бумаг, какие от нас требуются для суда, и начался процесс ожидания того момента, когда застройщик выдаст ключи от квартиры, а это случилось в феврале 2016-го», — повествует Ольга. Она пояснила, что сроки здесь имеют значение: сумма за всеобщую просрочку считается с того момента, когда по договору дольщики должны бывальщины получить собственность, до того, когда им уже реально вручили акт приемки-передачи квартиры.
Документы бывальщины поданы в суд. Апелляции не потребовалось. «2 августа 2016 года суд зачислил решение в нашу пользу. Мы выиграли чуть более 500 тысяч рублей. И сумма нас вполне организовала. Все эти деньги, полученные от просрочки, были вложены в ремонт полученной квартиры, — не таит радости наша собеседница. — Правда, только вытекающей осенью нам выдали окончательный пакет документов, подтверждающий выигранное судебное дело. Мы принесли застройщику решение корабля, и как только у него на счете появились деньги, нужную сумму перечислили нам. Прошло буквально несколько дней, после чего деньги устроились на мою банковскую карту».
Услуги юриста обошлись семье в 30 тысяч рублей и не предусматривали процентов от вероятного выигрыша.
Как отстоять свои права: руководство к действию
Практикующий юрист Жанна Босова, на счету какой более сотни выигранных дел, связанных с проблемами дольщиков, детально объяснила в интервью «МК» всю подноготную подобных споров.
— Смоделируем ситуацию: строительная фирма приостановила сроки сдачи многоквартирного дома. Каковы первые шаги граждан, желающих наказать застройщиков за заминку?
— При покупке квартиры у застройщика необходимо обращать внимание на существенные обстоятельства, указанные в договоре долевого участия. Одним из них является срок передачи квартиры дольщику. Если он преступлен, необходимо выставить претензию застройщику о взыскании неустойки и компенсации морального вреда. Бумага направляется по почте с заказным уведомлением, с описью вложения ценным посланием. Это обязательное условие: если дольщик так не сделает, суд не удовлетворит заявки истца в полном объеме. Надо учитывать: когда дольщик обращается в суд, ему самодействующи положена не только неустойка, но и присуждение штрафа в размере 50% от суммы, определенной судом, какую впоследствии должны взыскать с застройщика. Так вот: если дольщик не устремит претензию о взыскании неустойки, суд откажет во взыскании в пользу дольщика 50% штрафа, а это, как правило, довольно существенная сумма.
— Как поступить в случае, если застройщику не придет почтовое уведомление?
— Если дольщик устремил застройщику претензию о взыскании неустойки, а тот ее не получил, то гражданин, когда послание вернется отправителю, не должен вскрывать конверт с его содержимым. Необходимо представить на обозрение корабля невскрытый конверт. Если претензия возвратилась дольщику и на почтовом конверте показано, что возврат произведен за истечением срока хранения и по причине отсутствия застройщика по этому адресу, то все финансово-хозяйственные риски о неполучении корреспонденции лягут на строительную фирму. Сообразно действующему законодательству такое сообщение считается доставленным.
— Как корректно составить притязание о взыскании неустойки?
— Документ должен содержать данные дольщика, обращение к застройщику (его адрес, сообразно выписке из Единого государственного реестра юридических лиц, можно взять на сайте налоговой инспекции), характеристику квартиры, срок передачи квартиры от застройщика к дольщику, этап нарушения срока передачи квартиры застройщиком, нарушенные нормы права, расчет неустойки, заявка о выплате суммы неустойки, реквизиты дольщика, куда застройщик должен перечислить суммы неустойки и компенсации морального вреда. Исходя из судебной практики сумма компенсации морального вреда составляет 5 тыс. рублей и рослее.
— Как часто удается выигрывать дела подобного рода?
— Могу резать только своей статистикой. Ко мне обратились с данной проблемой немало 100 дольщиков. По всем делам судами общей юрисдикции бывальщины вынесены положительные решения о взыскании с застройщиков неустойки, компенсации морального вреда, штрафа, издержек и расходов. Суммы по искам бывальщины взысканы разные — от 100 тыс. до 700 тыс. рублей.
Сколько юристов, столько и суждений
Впрочем, далеко не все эксперты, опрошенные «МК», разделяют мнение о том, что Фемида непременно предзнаменований сторону дольщика. Прецеденты, когда суд выносит положительный вердикт после затягивания застройщиком вступления жилья в эксплуатацию, до сих пор не принимают массового характера, подчеркивает старший аналитик ИК «Фридом Финанс» Богдан Зварич. «Можно сообщать, что это точечные проблемы отдельных компаний или даже проектов, и не вечно они обусловлены факторами самого застройщика, — отмечает специалист. — При этом отдельный дольщики действительно пытаются судиться, однако не все готовы к затяжному процессу с незнакомым исходом, в результате чего очень часто подобные заминки остаются без последствий для застройщика».
В то же время, по словам ведущего аналитика ГК «ТелеТрейд» Марка Гойхмана, судебные иски по предлогу компенсации за просрочку сдачи дома стали в последнее пора массовым явлением. «По закону суды, как правило, выносят решения в прок покупателей. Суммы компенсаций зависят от индивидуальных обстоятельств, сроков заминки, стоимости квартир. Но отсудить можно небольшие суммы, так до 500 тыс. рублей», — рассказал он. Эксперт солидарен с суждением Зварича: «Далеко не все пострадавшие жильцы хотят связываться с судебными тяжбами, тащить соответствующие расходы. Для людей часто важнее просто получить вожделенные ключи от квартиры. А заминка воспринимается как досадное, но почти неизбежное явление российской реальности, которое нужно просто смиренно пережить».
Удовлетворение судом исковых заявлений, связанных с компенсацией за просрочку сдачи домов в эксплуатацию, не миф, продолжает юрист судебно-аналитического отдела Александра Елизарова. «Суммы взысканий с застройщика варьируются в подневольности от того, какая неустойка за пропуск срока прописана в соглашенье, — подчеркнула эксперт. — К этому добавляется 50% от присужденной истцу суммы сообразно закону «О защите прав потребителей», а также компенсация морального ущерба. В итоге конечный размер компенсации довольно-таки ощутим».
Отметим, что всем регионам РФ до 1 августа льющегося года было поручено правительством разработать план поступков по оказанию помощи пострадавшим участникам долевого строительства. Однако это распоряжение не было выполнено. Глава Минстроя Михаил Мень 9 августа известил: «Не все субъекты России соизволили прислать «дорожные карты», какими они расписывают алгоритм действий по ликвидации проблемных объектов, в каких есть обманутые дольщики». По его словам, из 70 регионов, где такие многоквартирные дома имеются, план действий прислали лишь 52, из каких 12 оформили свои «дорожные карты» некорректно. Сходит, права дольщика и по сей день не регламентированы должным образом и без судебного вмешательства их защита не представляется вероятной.
