Сбросить квартиру, сдать квартиру: последние тенденции на рынке аренды
Риэлторов отгоняют от арендаторов
фото: Наталия Губернаторова
Налоги: три варианта
В российском штатском праве нет понятия «легальная сдача имущества в аренду». По закону обладатель жилья должен заключить c нанимателем договор аренды, составить акт приемки квартиры и документ, фиксирующий ежемесячную оплату. «Некто сдает собственность как физлицо, кто-то — как индивидуальный предприниматель, некто приобретает патент: все способы законны», — говорит директор «Миэль-Аренда» Мария Жукова. Сдача в аренду облагается налогом, однако на деле налоги платят итого 3–5% владельцев жилья.
Самый распространенный способ легализации собственного арендного бизнеса — зарегистрироваться как индивидуальный предприниматель (ИП), трудящийся по упрощенной схеме налогообложения. В этом случае ставка налога составит 6% доходов. Особенно этот вариант неплох для владельцев элитных квартир, которые часто снимают и оплачивают по безналичному расчету юридические лики. Правда, есть у этого способа и минусы — надо вносить за себя и своих работников страховые взносы, а также любой квартал сдавать отчетность.
Если гражданин решил платить по минимуму, то лучше итого купить патент для сдачи квартиры. Но для этого придется побегать, поскольку в сегодняшнее время этот вариант также предусматривает регистрацию ИП. Патент работает от одного месяца до года, но не должен переходить на следующий календарный год. Если собственник сдает не одну, а две квартиры, то необходимо покупать два патента. Его стоимость рассчитывается в каждом регионе по-разному. Размер налоговой базы зависит от благосклонности и площади квартиры. На стоимость патента влияет срок его поступки: чем короче, тем он дешевле. В этом случае также придется платить страховые взносы.
Самый несложный, но и самый дорогой способ — сдавать жилье как физическое лик. Для этого нужно собрать пакет документов (договор, акт приемки, вид, свидетельство о собственности) и сдать их в налоговую, заполнив декларацию в конфигурации 3-НДФЛ. В этом варианте ставка налога составит 13%.
Однако подавляющее большинство собственников жилья предпочитают не платить стране ни-че-го! Организованного рынка доступного арендного жилья нет даже в столице. По оценкам экспертов, лишь возле 10% жителей Москвы и Санкт-Петербурга, сдающих квартиры в аренду, платят подоходный налог в размере 13%. Сделки заключаются в основном в элитном сегменте, поскольку собственники дорогостоящих квартир заинтересованы в том, чтобы защитить свое имущество, а арендаторы — в том, чтобы у них бывальщины гарантии.
фото: Иван Скрипалев
Правила игры: пряник и кнут
На днях воли решили простимулировать владельцев бюджетных квартир, которые сейчас есть в тени, поделиться с бюджетом через налоговые патенты. Граждане, сдающие жилье в аренду, будут отпущены от уплаты налога на доходы и смогут получить патенты. Это предложение поступило в Минпромторг. Ожидается, что это приведет к существенному облегчению налогового бремени для арендодателей и упростит их расчеты с страной.
Как пояснили авторы инициативы, далеко не все сдающие квартиру граждане желают становиться индивидуальными предпринимателями, поскольку в случае банкротства по закону они отвечают всем своим собственностью.
Получить патент смогут те, кто сдает только одну жилплощадь. Стоимость получения подобного позволения будет определена позднее. При выдаче патентов будут учитываться такие же факторы, какие применяются при определении кадастровой стоимости недвижимости: т.е. на цену будет воздействовать местонахождение квартиры и ее площадь. Главная идея инициативы — дать возможность гражданам оформлять патенты на сдачу квартир в аренду по аналогии с патентами у индивидуальных предпринимателей.
Кроме этого, съемщикам жилья опять пообещали ввести налоговый вычет. Минстрой и Агентство по ипотечному жилищному кредитованию (АИЖК) стряпают предложения для соответствующего законопроекта, сообщил замминистра строительства и ЖКХ Никита Стасишин. Предлагаемая льгота коснется не всех арендаторов, а лишь тех, кто оформил сделку и, следовательно, арендодатель которых платит в бюджет все возложенные налоги. В АИЖК полагают, что налоговый вычет позволит повысить привлекательность цивилизованного базара аренды и сократит долю аренды по «серым» схемам. Ранее завести налоговые вычеты для съемщиков жилья уже призывала ФНС.
Как известно, налоговый вычет заключается в том, что человек, получающий доход, облагаемый по ставке 13%, вправе убавить налогооблагаемую базу на этот же процент. Так, при покупке квартиры или дома покупателю вернут 13% от понесенных расходов — в пределах 2 млн руб. То кушать обратно на руки можно получить до 260 тыс.
По мнению экспертов, после налоговых «пряников» на базаре съемного жилья стоит ожидать усиления проверок. Напомним, за неуплату налогов ныне предусмотрена уголовная ответственность. По ст. 198 УК РФ за уклонение от уплаты налогов или сборов физиологическому лицу грозит штраф от 100 тыс. до 300 тыс. руб., предусмотрено и лишение независимости — до одного года. Скорее всего, ответственность для уклонистов будет усилена.
Москва: зимняя спячка
Пока граждане не мощно боятся наказаний и предпочитают утаивать от государства доходы от аренды жилья. Так, в Москве, по данным «ИНКОМ-Недвижимость», насчитывается чуть более 33 тыс. квартир и горниц, которые сдаются на длительный срок. И все! Сотни тысяч квартир и горниц сдаются «по-черному».
Неприятные для государства привычки граждан усугубил экономический спад. Потому московский рынок аренды недорогого жилья прочно обустроился на дне. Ставки не вырастают, даже когда спрос превышает предложение (см. таблицу).
В крышке прошлого года арендные ставки, демонстрировавшие осенью немощные попытки роста — в пределах 1%, — снова упали.
В крышке января, по информации Жуковой, столичные однокомнатные квартиры экономкласса сдавались в посредственном за 29,53 тыс руб., двухкомнатные — за 38,41 тыс руб., трехкомнатные – за 48, 17 тыс руб.
Отметим, что выговор идет о ставках, указанных в объявлениях арендодателей. На деле квартиры сдаются и недороже — за счет скидок. Дисконт вполне уместен и сейчас: в пределах тех же 10–15% от стоимости объекта. Отдельный столичные арендодатели отказываются от денежных залогов. Опрошенные специалисты пока не видают предпосылок для существенных перемен на столичном рынке аренды жилья.
Подмосковье: в независимом падении
Если в Москве ставки на аренду жилья уже вяще года топчутся на месте, то в Подмосковье аренда продолжает дешеветь. Основные причины — снижение платежеспособности населения и сокращение миграционных потоков. По этим КР «Мегаполис-Сервис», в конце 2016 г. практически в 90% городов Подмосковья стоимость аренды очутилась ниже, чем в начале года. Средний чек аренды квартиры сократился в посредственном на 7–12% (на 2–3 тыс. руб.), в отдельных городах — до 20%.
Меньше итого — всего на 1–3% — просела стоимость найма жилья в городах далекого Подмосковья. Впрочем, в некоторых городах ближайшего Подмосковья (Мытищи, Образное, Одинцово, Реутов, Лобня) цены на аренду квартир за год немножко выросли: на 0,5–2,5%. Но это все равно существенно ниже роста инфляции.
«Ситуация с арендой в Подмосковье крайне неоднородная. В подневольности от района (его инфраструктуры, обеспеченности рабочими местами, удаленности от Москвы) стоимости на аренду аналогичных квартир могут отличаться на порядок, — отметил гендиректор портала «Мир квартир» Павел Луценко. — В массовом сегменте, где доходы народонаселения продолжают падать, цены по-прежнему снижаются. В большей степени это прикасается среднего Подмосковья, поскольку на границах области в некоторых зонах ставки и без того уже еле «отбивают» коммуналку».
По оценке специалиста, в январе 2017 года ставка аренды «однушки» экономкласса в посредственном по Подмосковью составила 9047 руб./мес. За 12 месяцев ценник снизился на 1,4%. Двухкомнатную квартиру можно сбросить за 18 693 руб./мес., что на 0,4% меньше, чем год назад. Среднее предложение по трехкомнатным квартирам подросло на 3,9% и составило 26 679 руб./мес.
Комфорт-класс также сделался доступнее в сегменте одно- и двухкомнатных квартир. Аренда «однушки» обойдется в 16 384 руб./мес. — на 1,9% меньше, чем в прошедшем году. «Двушки» «полегчали» в среднем на 1%, ставка составила 24 362 руб./мес. «Трешки» (как и в экономклассе) сделались дороже: за месяц аренды придется заплатить 39 253 руб./мес., и это на 2,1% вяще, чем год назад.
«Арендодатели в массовом сегменте дозрели и начали снижать стоимости, — говорит Луценко. — Многие собственники готовы торговаться, соглашаются на постепенную выплату страхового депозита, снижение суммы заклада. Множатся ряды тех, кто и вовсе отказывается от залога. Увеличился процент аренды под ремонт, когда арендаторы сами ремонтируют квартиру, в какой собираются жить, за определенную скидку по оплате». По прогнозу эксперта, до крышки лета аренда подмосковных бюджетных квартир будет дешеветь, а элитных — дорожать.
