Горячка закончился
10 главных тенденций на столичном рынке новостроек
фото: Геннадий Черкасов
По итогам первого полугодия на первичном базаре Москвы в «старых» границах зафиксирован новый рекорд: девелоперы предложили покупателям 2,84 млн кв. м. По суждению специалистов, к концу года рынок преодолеет отметку 3 млн кв. м.
Вяще всего, на 21,4%, в январе–июне выросла доля предложения в массовом сегменте: торговли стартовали в 18 новых проектах. В структуре предложения по административным округам лидирующую позицию по-прежнему занимает ЮВАО (25,0%). Тут стартовали продажи в Лефортове, Люблине, Рязанском. Второе пункт сохранилось за ЮАО (17,2%). Новые квартиры предлагались в Царицыне, Нагатино-Садовники, Орехове-Борисове Полуденном, Чертанове Южном. Третье место разделили СВАО (13,3%, Отрадное, Лианозово) и ЗАО. При этом максимальный прирост предложения отмечен в ВАО — часть округа увеличилась на 3,3 п.п., до 6,3%, благодаря новым проектам в Вешняках и Гольянове.
Рекорд связан с рослой активностью застройщиков. «В первом квартале девелоперы вели в основном скупую политику, за это время вышло всего 9 проектов, в то время как во втором квартале — 22 объекта. Это связано с тем, что в начине года была еще не совсем понятна ситуация на рынке ипотечного кредитования в связи с упразднением программы господдержки. Но первые месяцы показали, что банки снижают ставки, покупательский спрос стабилен, и девелоперы сделались смело выводить новые проекты», — сообщила гендиректор компании «МИЭЛЬ-Новостройки» Наталья Шаталина.
Первое полугодие также ознаменовалось деятельным выходом не только крупных проектов, но и точечного предложения, порой в формате клубных домов: из 31 новоиспеченного проекта сразу 19 относится к точечному предложению. В 2016 году подобные проекты популярностью не пользовались. Покупателям, утомившимся от высокой плотности проживания, этот формат также увлекателен, но, безусловно, при грамотной ценовой политике.
Наиболее заметно растет часть квартир в панельных новостройках: с начала текущего года в этом сегменте объем предложения возрос с 263 тыс. до 317 тыс. кв. м. В некоторых проектах, как, например, в Орехове-Борисове, девелоперы сделали на них ставку. «Вполне логично, что застройщики обращают собственный взгляд на панельное домостроение, так как для покупателей сейчас одним из основных факторов при принятии решения о покупке становится стадия строительной готовности объекта. Собственно панельные новостройки возводятся в максимально короткие сроки. К тому же при осваивании крупных площадок застройщики усердствуют использовать смешанный тип домостроения, выпуская как панельные, так и монолитные корпуса», — объясняет Шаталина.
Эксперты зафиксировали новоиспеченный трехлетний минимум по цене. Особенно заметно во втором квартале стоимости отступили в секторе от ТТК до МКАД. По данным «ИРН-Консалтинг», в июне посредственная стоимость метра в этом секторе составила 197 300 руб., что на 2,5% ниже, чем в марте, а посредственная стоимость квартиры — 13,2 млн против 13,6 млн руб. Отрицательная динамика посредственнее цены метра (от -2,4 до -1,2%) отмечалась во всех сегментах.
При этом вытянулись цены экономкласса на фоне снижения других сегментов. В крышке прошлого года средневзвешенная цена в экономклассе составляла 115 тыс. руб. за 1 кв. м, сейчас она вытянулась до 116,2 тыс. руб. за 1 кв. м.
Конечно, наибольший интерес для покупателей представляют новоиспеченные квартиры в недорогих домах. В минувшем июне средняя стоимость на рынке новостроек массового сегмента составила 148 340 руб. за 1 кв. м. За шесть месяцев она вытянулась на 1%. Жилье экономкласса дорожало во всех округах, кроме ВАО и ЗАО. Вяще всего с начала года прибавили в цене — сразу на 11% — «квадраты» в САО. В июне посредственный бюджет квартиры в сегменте составил 8,43 млн руб. (+0,8% к декабрю 2016 г.). Приметнее всего подорожали студии (+1,0%) и трехкомнатные лоты (+1,1%).
А вот в бизнес-классе бюджет покупки продолжает снижаться: 1 кв. м за 6 месяцев подешевел с 249,6 тыс. до 244,7 тыс. руб., а посредственный чек сделки — с 19 млн до 18,5 млн руб. По мнению риелторов, бизнес-класс продолжает демократизироваться, в том числе за счет снижения площадей предложения. В первом полугодии минимальный бюджет покупки в этом сегменте уже победил порог в 4 млн руб., снизившись до 3,9 млн руб. Как пояснили в компании «БЕСТ-Новострой», в январе–июне в Белокаменной остро увеличилось предложение квартир бизнес-класса.
«Всего на столичном первичном базаре жилой недвижимости предлагается 185 корпусов в 92 проектах бизнес-класса. В предложении представлено 14 тыс. квартир, — известила руководитель АКЦ Est-a-Tet Юлия Сапор. — На фоне деятельного пополнения новыми проектами и объемами в уже реализуемых комплексах отмечается рост суммарной площади объектов: впервые объем предложения сегмента превысил показатель 1 млн кв. м». Наиболее популярны лоты стоимостью от 10 млн до 14,9 млн руб. — их часть составляет 29,1%.
Еще одна тенденция — высокий покупательский спрос. По этим Росреестра, за 5 месяцев текущего года в Москве (включая присоединенные территории) было заключено 19 759 соглашений долевого участия, а за аналогичный период прошлого года — 11 628 ДДУ. Таким манером, рост составил порядка 70%. Наиболее активно сделки заключались в марте и апреле. Добавим, что в этом году на столичный первичный базар вернулась сезонность, что свидетельствует о наступлении баланса.
Спрос между проектами размывается, признают специалисты. Конкуренция растет, что воздействует на ценовую динамику. Новые проекты, корпуса, объемы продолжают сходить с дисконтом к рынку. В результате, несмотря на повышение цен в успешных проектах, посредственный ценовой показатель остается относительно стабильным.
Кроме этого граждане все охотнее хватают ипотечные кредиты. Первое полугодие показало, что отмена льготной ипотеки утилитарны не повлияла на покупательский спрос. Ключевая ставка была снижена уже 3 раза, что позволило банкам в свою очередность снизить ставки по стандартным программам. Сейчас средний размер ставок составляет 11%, в то пора как можно найти предложения от 10–10,5%. По оценке Натальи Шаталиной, часть ипотечных сделок составляет 47% в общей структуре, а во втором полугодии можно ожидать еще немало высокого показателя. Если в первом квартале доля ипотечных сделок не превышала 42%, то во втором квартале уже не опускалась ниже 53%.
