Повышение налога на жилье в разы скоро покажется «цветочками»
К чему готовиться собственникам недвижимости
фото: Роман Орлов
Стоимость ошибки, или «Голосуйте ногами»
Для владельцев недвижимости есть две новинки: плохая и очень плохая. Начнем с последней. С этого года налог на собственность физлиц рассчитывается по новой схеме. Не сказать, чтобы событие сделалось большим сюрпризом: о планах государства брать процент не с инвентаризационной, а с немало высокой — кадастровой — стоимости жилья говорили давно. Но к тому, как собственно идею реализуют на практике, россияне оказались явно не готовы.
Во-первых, под налогообложение неожиданно угоди гаражи, машино-места и недострои, зарегистрированные в Росреестре. Раньше платить за такие объекты собственникам не доводилось, отныне же стандартная ставка для них составляет 0,1%, и регионы вправе повышать ее до 0,3% или снижать до нуля. Но основное все-таки — квартиры. Власти некоторых областей пошли по первому линии — повышения. И теперь хозяину оформленной квартиры стоимостью, произнесём, 6 млн рублей придется внепланово отдать в местный бюджет 18 тысяч за год.
Во-вторых, размер имущественного налога вытянулся не «незначительно», как о том говорили чиновники, и даже не двукратно, как обещала Федеральная налоговая служба. Он возрос в разы, в некоторых случаях — в десятки раз. Пока разрыв между платой по БТИ и по кадастру не чересчур бросается в глаза. Опасаясь шокировать людей, правительство ввело пятилетний переходный период с понижающими коэффициентами. Так что полную сумму надо будет перечислять лишь в 2020 году.
Но и тех цифр, которые жители 28 пилотных регионов увидали в квитанциях осенью прошлого года, хватило, чтобы осознать масштаб нововведения. Так, если прежде двухкомнатная «панелька» площадью 75 квадратных метров в Конькове (13,5 млн рублей) обходилась обладателю в символические 900 рублей, то в нынешнем году платеж за нее составил 3,7 тыс. Еще сквозь четыре года отчисления достигнут 9,9 тыс. Итог — рост на 1100%. Добавьте выплаты за условные дачу, гараж, аграрный участок, и на расчеты с налоговой у собственника аккурат уйдет месячная зарплата, а то и две.
Впрочем, проблема тут не только в размере налога, но и в самой кадастровой стоимости. За год по краю были выявлены тысячи случаев, когда она значительно превышала базарную, а порой и вовсе доходила до нереальных значений. Столичный защитник Олег Сухов привел в беседе с «МК» несколько впечатляющих образцов. Так, в Одинцове квартиру в новостройке «случайно» оценили в 1,26 млрд рублей. Обладателю выставили налог в 4 млн рублей. А жительница Нижнекамска из-за промахи оценщика заплатила почти 10 тыс. рублей налога за обыкновенный гараж. В одном из сел Мордовии по недосмотру чиновников имущество пенсионеров на бумаге подорожало в 35–40 раз.
В итоге Росреестр захлебывается от заявлений граждан о пересмотре кадастровой оценки. За 10 месяцев 2016-го в госструктуру устроилось 35 тыс. жалоб по 73 тысячам объектов. Это больше, чем за тяни прошлый год. Те, кому обращение к чиновникам не помогло, идут ровно в суд. С января владельцы недвижимости подали почти 10 тыс. исков, и с любым днем число судебных споров растет. Собственники, у каких нет денег и времени на тяжбы, «голосуют ногами». Семьи с небольшим доходом перебираются из середины ближе к окраинам. Владельцы элитного жилья, частные инвесторы и недосуг счастливые обладатели наследственных квартир избавляются от имущества, сделавшегося вдруг обузой. На фоне кризиса продажи недвижимости шагают со скрипом, и собственникам приходится соглашаться на уступки, теряя в стоимости, но лучше так, чем годами терпеть убытки.
Между тем чиновники все-таки добились своего: в 2016 году 28 субъектов, где уже работает налог по кадастру, заплатят государству столько же, сколько в 2015-м ФНС скопила со всей России, — 28 млрд рублей. К 2020-му сумма вытянется в пять раз, плюс поступления от оставшихся 57 регионов. Этих денежек хватит, чтобы залатать не одну дыру в бюджете.
Не уплатишь — не переедешь
Вторая налоговая «новинка», относящаяся, строго сообщая, к 2016 году, касается освобождения от НДФЛ при продаже недвижимости. Если вы приобрели квартиру, гараж или дачу после 1 января 2016-го, то, чтобы реализовать это собственность без уплаты налога, придется ждать пять лет, а не три года, как ранее. Исключения: приватизированное жилье, объекты, полученные в наследство или в дар от члена семейства либо близкого родственника, а также имущество, доставшееся по соглашению ренты. Для них действует прежний срок — 3 года.
Впрочем, сам распорядок налогообложения не изменился. В казну придется отдать 13% от разницы между стоимостью, за которую недвижимость приобрели, и той, за которую ее потом продали. Так, собственник заплатил за дом в Сочи 20 млн рублей и спустя чету лет выручит за него же 25 млн. Платеж в этом случае составит 650 тыс. рублей (то кушать 13% — 5 млн рублей разницы). При этом уйти от сбора по престарелой схеме, прописав в договоре фиктивную заниженную цену, сделалось гораздо сложнее. Согласно новым правилам база НДФЛ, а значит, и сумма сделки, не может быть меньше 70% от кадастровой стоимости объекта.
Вытекая логике чиновников, изменения очистят рынок от спекулянтов, какие торгуют недвижимостью направо и налево буквально ежедневно. По факту же, как полагают эксперты, от исправлений потеряют все. Граждане, которые вложились в «квадраты» на спаде цен и планировали реализовать их на подъеме через 3–4 года. Люди, решившие переехать в иной район города, в другой регион или за рубеж. Это коснется также тех, кто рассчитывает повысить жилплощадь, и тех, для кого содержание старого жилья стало неподъемным. Зато страна, даже несмотря на увеличение числа «серых» сделок, как обыкновенно останется в плюсе.
Держи карман шире
В последнее пора правительство активно разбрасывается инициативами по увеличению доходов. Это и нашумевший сбор с «дармоедов», и налог на депозиты, и прогрессивная шкала НДФЛ, и повышение НДС совместно с акцизами и ставками по соцстрахованию. Понятно, что часть предложений «глохнет» на степени дискуссий. Тем не менее, как полагают юристы, надеяться на снижение налоговой нагрузки в 2017 году россиянам не стоит.
Так, уже с января за сокрытие от ФНС этих о новом имуществе собственников будут ждать счет по налогу за предыдущие три года и штраф в размере 20% от суммы неуплаченного сбора. Добавочно государство хочет почти в два раза поднять пени для должников: с нынешних 1/300 ставки рефинансирования до 1/180 в день.
С недвижимостью тоже еще не закончили. По статистике, 38% домов в России не имеет законных владельцев. Сюда входят и обыкновенные недострои, и завершенные объекты, хозяева которых не торопятся с регистрацией, чтобы не платить налоги. Сейчас чиновники разыскивают любые способы вывести уклонистов из тени. По действующим нормам гражданам, немало чем на 10 лет затянувшим строительство на участках под ИЖС, земельный налог начисляют в двойном размере. Хакасия осенью предложила повысить коэффициент для таких наделов в 5 раз, иные регионы — кратно увеличить их кадастровую стоимость, а представители федерального правительства выступают с идеей обложить сборами объекты, поставленные на кадастровый учет, но не оформленные в Росреестре. «И желая конкретного решения пока нет, при таком рвении властей ожидать нового налога нам осталось недолго», — полагает Олег Сухов.
Впрочем, ради правды нужно сказать, что большинство россиян приватизировали жилье и получили его в свое целое распоряжение фактически бесплатно. Это был значительный плюс: люди получали жилую площадь в частную собственность. Этой собственностью можно впоследствии вольно распоряжаться: владеть, продавать, дарить, завещать. Приватизированная квартира может выступать в качестве заклада для получения кредита. Хозяин квартиры сам решает, кого в нее прописать и кого выписать. Также упрощается процедура прописки: невозможно выселить человека из приватизированной квартиры без предоставления иного жилья либо выплаты его стоимости.
Сроки окончания даровой приватизации жилья постоянно продлевались. Кстати, последний срок приватизации на таких условиях исходит в марте этого года, и, возможно, он будет продлен. Депутаты Госдумы в вешнюю сессию могут одобрить соответствующий законопроект. Правда, он, скорее итого, коснется лишь отдельных категорий граждан, например тех, чье жилье есть в аварийном состоянии.
Вместе с этим, пойдя на бесплатную приватизацию, страна, скорее всего, заранее предполагало, что необходима какая-то финансовая отдача от этого процесса. Очевидно, пора собирать камни настало.
Конечно, никто из нас не хочет платить вяще налогов. И линия правительства, которое, снижая нагрузку на бизнес, повышает налоги для народонаселения, вызывает недоумение. Ведь чем больше фискальных взысканий ложится на рамена граждан, тем меньше становится их покупательская способность, соответственно, хуже самому бизнесу.
Потому для государства было бы гораздо целесообразнее проводить такую налоговую политику, в итоге которой недвижимость для россиян не превращалась бы в обузу и не происходили случаи, когда в качестве налогового сбора за жилье спрашивали суммы, превышающие его стоимость.
